Vastuunjako taloyhtiön ja osakkaan välillä

Asunto-osakeyhtiölaissa säädetään taloyhtiön vastuunjaosta ja luodaan sille perusteet. Taloyhtiön vastuujakotaulukko helpottaa sen ymmärtämistä, miten vastuu jakautuu taloyhtiön ja osakkaiden välillä. Taloyhtiön osakkaiden ja eri yhteistyötahojen on tärkeä tietää, kenen vastuulla huoneiston ja rakennuksen eri osa-alueet ja laitteet ovat. Tämä selkeyttää asioita ja on helpompi linjata ratkaisuja hankalimmissakin tilanteissa. Taloyhtiössä hallituksella ja isännöitsijällä on oltava selkeä tietoa siitä, miten kunnossapitovastuut asunto-osakeyhtiölain ja taloyhtiön yhtiöjärjestyksen mukaan jakautuvat.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan lähtökohtaisesti ulkopinnat ja rakenteet kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Huoneiston sisäpuoli ja pinnat ovat puolestaan osakkaan vastuulla. Vastuunjakotaulukossa on yksityiskohtaisempi selvitys kunnossapitovastuista. Tällainen on hyvä toimittaa luettavaksi esimerkiksi taloyhtiön yhteiseen tilaan tai vaikka isännöintijärjestelmään asukassivuille. Yhtiökokouksessa on myös hyvä mahdollisuus käydä läpi taloyhtiön vastuunjakotaulukkoa.

Yhtiöjärjestys toimii osaltaan vastuunjaon käsikirjana

Yhtiöjärjestys on taloyhtiön tärkein ”käsikirja” ja siitä tulee aina ensisijaisesti tarkastaa, jos kunnossapitovastuun osalta tulee epäselvyyttä. Yhtiöjärjestyksessä voi olla osittain asunto-osakeyhtiölaista poikkeavia määräyksiä kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkaan ja taloyhtiön välillä. Tämä on syytä huomioida ja tiedostaa jokaisen taloyhtiön kohdalla. Yhtiöjärjestyksessä on mahdollista poiketa korjausvastuusta suuntaan tai toiseen. Osakkaalle kuuluvaa korjausvelvoitetta voidaan siirtää yhtiön vastuulle yhtiökokouksen 2/3 määräenemmistöpäätöksellä.

Kunnossapitovastuun jakautuminen

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa kerrotaan kunnossapitovastuusta. Vaikka yhtiöjärjestyksessä määrättäisiin rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuun jakamisesta osakkaiden ja yhtiön kesken, on taloyhtiöllä aina oikeus suorittaa välttämätön korjaustyö. Lähtökohtana on, että osakkaan on pidettävä kunnossa oman huoneistonsa sisäosat sekä muut osakkeiden perusteella hallinnassa olevat tilat. Kiinteät laitteet ja kalusteet kuuluvat osakkaan korjattavaksi, mutta yhtiöllä on oikeus korjausvastuusta riippumatta uusia esimerkiksi huoneistossa olevia wc- kalusteita. Mikäli osakas itse on uusinut kalusteita, yhtiöllä ei ole velvollisuutta hyvittää näitä osakkaalle.  Kuitenkin jos kyseisiä asioita päätetään yhteisesti uusittavan lähiaikoina kaikille osakkaille, voidaan saman asian osalta jotain hyvitystä osakkaalle suorittaa.

Taloyhtiö on velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat. Yhtiön velvollisuutena on pitää kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset  sähkö-, lämpö-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja tiedonsiirto sekä muut sen kaltaiset johdot ja kanavat, jotka on asennettu samantasoisina yhtiön huoneistoihin. Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin, kun se ei kuulu osakkaalle.

Osakkaan oikeus muutosten tekemiseen vastuullisuutta noudattaen

Osakkaalla on asunto-osakeyhtiölain 77 §:n nojalla oikeus tehdä muutoksia huoneistossaan. Muutoksista tulee laatia muutostyöilmoitus kirjallisesti. Osakkaan muutostyöoikeuteen ei ole vaikutusta sillä, kenen kunnossapitovastuulla muutoksen kohde on. Kun muutoksia tehdään myöhemmin yhtiön korjattavaksi jääviin kohteisiin, tulee muutoksesta ensin ilmoittaa yhtiölle ja ne jäävät siis yhtiön korjausvastuun piiriin.  Työn teettäjänä osakas vastaa siitä, että työ tehdään huolellisesti ja ammattilaisia käyttäen.

Osakkeenomistajan tulee ilmoittaa yhtiölle välittömästi sellaisesta huoneistossa havaitsemastaan viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu taloyhtiölle. Osakkaan korjausvastuuta on rajattu kaikenlaisten korjausten osalta. Yhtiön tulee korjata rakenteesta johtuvat sisäpuoliset korjaustarpeet sekä huoneistossa olevat johdot ja kanavat sekä vesihanat samantasoisina. Johtojen kunnossapitovastuu kuuluu yhtiölle huolimatta siitä, kuka ne on asentanut. Mikäli osakas on omalla  kustannuksellaan asennuttanut muiden huoneistojen tasosta poikkeavia kanavia, niistä korjausvastuu on osakkaalla.

Osakkaalla ei ole oikeutta taloyhtiötä kuulematta teettää yhtiön laskuun taloyhtiölle kuuluvia huoneistokohtaisia korjauksia. Taloyhtiöllä työn teettäjänä on oikeus määrätä suoritettavan korjauksen laajuudesta, kustannuksista ja urakoitsijasta yhteistyössä osakkaan kanssa. Vakuutusten osalta pääperiaatteena on, että silloin kun vakuutusta käytetään osakkaan korjausvastuun piiriin kuuluvaan korjaukseen, on perusteltua, että osakas maksaa omavastuuosuuden.

Vastuun jakautumista pohdittaessa on tärkeänä näkökulmana aiheuttamisperiaate. Tapauksissa, joissa vahinko tai virhe on aiheutunut osakkaan syyksi luettavasta huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä, tullaan yhtiölle normaalisti kuuluvat korjauskustannukset perimään osakkaalta kokonaan tai osittain. Mikäli osakas ei ilmoita yhtiölle sen korjattavaksi kuuluvasta viasta tai vahingosta tai pyri toimimaan vahingon estämiseksi, on mahdollista että hän joutuu korvaamaan laiminlyönnistä aiheutuneen lisävahingon.

Yhdenvertaisuusperiaatteen noudattaminen taloyhtiössä

Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti samat tarvittavat korjaukset tulee tehdä kaikille osakkeille. Tätä periaatetta noudattamalla voidaan myös välttyä turhilta erimielisyyksiltä osakkaiden välillä. Yhdenvertainen osakkaiden kohtelu on ensiarvoisen tärkeää ja Asunto-osakeyhtiölain (1:10 §) mukaisesti yhtiön on kohdeltava päätöksenteossa samassa asemassa olevia osakkaita samalla tavalla.